どのような建物にも『耐用年数（寿命）』が設定されています。ただ、同じ構造の建物について、その全てが全く同じ年数で寿命が訪れるのかというとそうではなく、建物の劣化症状などに応じて適切なメンテナンスや修繕、改修工事を行っていくことで、ある程度は寿命を延ばすことができます。

工場や倉庫などの施設は、建物のメンテナンスが必要だと認識しながらも、その他にもコストをかけなければならない部分が多いこともあり、建物の修繕・メンテナンスが後回しになりがちです。その結果、本来建物が持つ寿命よりも早く建て替えなどが必要になってしまうことも珍しくありません。

そこで当記事では、工場・倉庫の耐用年数（寿命）の考え方をご紹介するとともに、少しでも工場・倉庫の寿命を延ばすためにおさえておきたいポイントをご紹介します。

 

工場・倉庫の耐用年数について

工場や倉庫などの施設の耐用年数ついては、「法定耐用年数」「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」の3つがあります。工場や倉庫を長く使うためには、適切なタイミングで修繕、メンテナンスを行いますが、その場合に「法定耐用年数」「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」のどれかを基準とするのが一般的です。

ここでは、「法定耐用年数」「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」、それぞれの概要を簡単にご紹介します。

 

• 法定耐用年数とは

  法定耐用年数は、法律で定められている耐用年数で、具体的には国税庁が定めた減価償却資産の耐用年数を示しています。法定耐用年数は、建物以外にもさまざまなものに設定されています。工場・倉庫の耐用年数は、建物構造によって分類されており、木造が15年、れんが造・石造・ブロック造のものが34年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造は38年となっています。詳しくは国税庁の耐用年数（建物／建物附属設備）をご覧ください。

 

参考：国税庁の耐用年数（建物／建物附属設備）

 

• 経済的耐用年数とは

  経済的耐用年数は、継続使用するためにかかるメンテナンスや修繕のコストが、改築費用を上回るまでの年数を指しています。ただ、工場や倉庫などの営業用施設は、運用することによって利益が生じることから、明確な年数などが設定されているわけではありません。それぞれの施設において、継続使用することによる利益とメンテナンスや修繕コストのバランスによって耐用年数が変わります。

• 物理的耐用年数とは

  物理的耐用年数は、建物の物理的な状況に限定した耐用年数で、建物躯体や構成材が物理的あるいは化学的要因により劣化し、要求される限界性能を下回る年数と考えてください。基本的には、上述した法定耐用年数や経済的耐用年数よりも長めに設定されるものですが、自然災害の影響や立地特性などにより物理的な状況は変わります。

 

工場・倉庫の耐用年数を延ばすためのポイント

冒頭でご紹介しているように、工場や倉庫の寿命を延ばすためには、

適切なタイミングで必要なメンテナンスを行うこと

が重要になります。ただ、「適切なタイミング」の見極めが意外に難しいもので、メンテナンスの必要性は感じながらも修繕や改修工事が先延ばしにされるという事態が少なくありません。

工場や倉庫の寿命をできるだけ延ばすためのポイントについてもご紹介します。

 

工場・倉庫の外装修繕について

一つ目のポイントは、建物の『外装』に関わるメンテナンスです。建物の外装とは、屋上を含む屋根や外壁などを指しています。工場や倉庫の外装と聞くと、建物の外観に関係するもののように思えますが、適切な外装の修繕は、建物寿命と非常に密接な関係があります。

建物の中でも外装部分は、常に紫外線や風雨の影響を受け続ける場所となりますので、次に紹介するその他の部位と比較しても劣化スピードがかなり速くなります。そして、適切なタイミングで必要なメンテナンスを行えていない場合、雨漏りなどに発展する恐れがあります。

工場・倉庫の寿命をできるだけ延ばすためには、定期的な点検を行い、適切なタイミングで外装の修繕や改修工事を行える体制を作ることが大切です。主な外装の修繕ポイントは、「屋根の修繕（屋上を含む）」「外壁の修繕（塗装を含む）」が中心となります。以下で、修繕タイミングを見極めるためのポイントもご紹介します。

 

• 屋根の修繕（屋上を含む）

  屋上を含む屋根については、塗装工事や防水処理、葺き替え工事やカバー工事など、屋根全面のやり替えが主な修繕内容となります。修繕工事を行うべきタイミングは、使用している屋根材や塗料によって異なりますので、施設の屋根に採用している建材の特性を知っておきましょう。「そろそろメンテナンスが必要かな？」と判断するポイントは、屋根材にひび割れやサビなど、目に見える劣化症状があるなどで、早期に異変に気付けるようにするのが大切です。ただし、屋上以外の屋根は、高所となりますので一般の方が点検するのは危険です。したがって、定期的に専門業者に屋根の状態を点検してもらうようにしましょう。

• 外壁の修繕（塗装を含む）

  外壁は、塗装の状態やコーキングなどの防水処理に不具合が生じていないのかを定期的にチェックしましょう。外壁は、「建物の美観を損なっていないか？」を重視する施設が多いのですが、屋根などと同じく、風雨や紫外線の影響をシャットアウトするための部位です。したがって、外壁の防水処理や塗装の劣化を放置した場合、建物の寿命を縮めてしまう要因になります。外壁の状態は、高所である屋根よりも確認しやすいです。例えば、出退勤時に外壁塗装の剥離・ひび割れなどは発生していないか？、サッシ部分のコーキングなどにひび割れや脱落が起きていないか？など、小まめにチェックしておき、早期に問題に気付けるような体制を作っておくと良いでしょう。

 

外装の修繕は、建物を雨漏りから守るために非常に重要なポイントです。特に工場や倉庫は、建物内に高額な製造設備や顧客の大切な商品が保管されていますので、外装の不備から雨漏りが発生した場合、甚大な被害が予想できます。また、内部への水の侵入は、建物そのものの寿命を縮める原因となりますので、小まめにチェックし小さな異変に気付いたときに、出来るだけ早く専門業者にメンテナンスしてもらうことが大切です。

 

関連記事：工場や倉庫の雨漏り原因について理解し事前の雨漏り対策を

 

工場・倉庫の内装修繕について

次は建物の内装部分についてです。内装の修繕内容は、主に汚れの除去、傷、機能や用途の回復、床のひび割れや塗装の塗り替えが中心です。特に注意しておきたいのが床の劣化で、ひび割れなどを放置していると、従業員が作業中に躓いて怪我をするリスクが高くなります。また、床面の塗装は、防塵対策の役割も持っていますので、これが劣化した場合、製品への異物混入など思わぬ事故につながる恐れがあります。

工場や倉庫は、人の出入りが頻繁にありますので、どうしても内装材の汚れや劣化が進みます。したがって、定期的に劣化症状を確認し、小さな劣化のうちに修繕していくことが大切です。

関連記事：工場の床塗装の必要性と定期的にメンテナンスを行うメリットをご紹介

 

工場・倉庫の構造部分の修繕について

工場や倉庫をできるだけ長持ちさせたいと考えると、構造部分の修繕が非常に重要です。構造修繕は、柱、床、梁（はり）、基礎、階段などの修繕の事で、これらの部位は建物の耐久性や耐震強度などに関わるものです。つまり、建物そのものを長持ちさせるだけでなく、そこで働く従業員の安全を守るためにも非常に重要な部分です。

工場や倉庫における構造部分の修繕については、以下の点を定期的に確認してください。

 

• 柱・梁・床・基礎などにひび割れが無いか？

• 梁がたわんでいないか？

• 鉄骨など、金属部分にサビが発生していないか？

 

建物の構造については、最低限、上記のようなポイントを定期的にチェックし、劣化が見られる場合には速やかに修繕を行うようにしましょう。

なお、建物の構造部分については、目に見えないところで劣化が進行している可能性もあります。したがって、万一の自然災害時でも建物被害を軽減するうえ、従業員の安全を守るためにも、専門家による診断を定期的に受けるのがオススメです。建物の構造修繕については、劣化を早期に発見できた場合、部材の交換や補強で対応することができます。

 

建物附属設備のメンテナンスも考慮する必要がある

工場や倉庫の設備となると、生産活動に用いる大型機械をイメージするかもしれませんが、それ以外にも電気系統や給排水、換気、消防設備など、建物の寿命に関わるような設備は多いです。こういった建物附属設備に関しては、定期的に点検を行い、故障や不具合などの劣化症状が無いかチェックする必要があります。特に、食品関連施設の場合、水道や排水設備に不備が生じると、異物混入や害虫の繁殖などによる食品事故のリスクが高くなります。

この他にも、冷蔵倉庫など、温度・湿度管理がなされている施設では、設備の不備により保管物品の品質が低下するなどの事故の可能性があります。建物の寿命には直接的な関係は薄い設備も多いですが、安定して事業を進めていくためには、建物附属設備の定期的な点検・メンテナンスも必要です。

 

まとめ

工場や倉庫などに限らず、誰もが「できるだけ長く同じ建物を使用したい」と考えるはずです。そして、そのためには上述したいくつかのポイントを定期的にチェックし、何らかの問題が生じていれば速やかに修繕・改修工事を行うというサイクルを作る事が重要です。

ただ、適切なタイミングで必要な修繕・メンテナンスをきちんと行い、工場・倉庫の延命を図ったとしても、いずれ寿命が来ることを避けることはできません。

 

• 減価償却が終了した時

  建物の寿命を判断する一つ目のポイントが、減価償却期間が終了して、減価償却を活用した節税ができなくなる時です。ただ、このケースは建物そのものはまだ問題なく使用できる状態の場合が多いため、多少の修繕でその後も活用できると判断する場合は、継続して利用することも多いです。

• 物理的耐用年数を超えた時

  このケースは、多くの方が「建物の寿命だ」と判断するタイミングです。老朽化が進みすぎて、継続利用するためには莫大な修繕コストが発生するため、利益などとのバランスを考えて大規模修繕は難しいと判断するケースです。建物の劣化が激しい状況ですので、これは寿命と考えざるを得ないです。

 

このように適切なメンテナンス、改修工事をおこなっていたとしても、いずれ建物の寿命が訪れるのは間違いありません。しかし、工場や倉庫という施設は、企業にとって利益を生み出す重要な拠点となりますので、出来るだけ寿命を延ばすための方法と合わせて、寿命を迎えた後はどうするのかも検討しましょう。

 

工場や倉庫の修繕・メンテナンスについてはお気軽に弊社までお問い合わせください。今、必要かを判断できない場合でも、寿命を伸ばすためには早めのご相談をお待ちしています。

 
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